Asuntokauppa- ja kiinteistöriidat

ASUNTOKAUPPA- JA KIINTEISTÖRIIDAT

Asunto- tai talokauppojen jälkeen saattaa ilmaantua epämiellyttäviä yllätyksiä kuten kosteusvaurioita, homeongelmia tai muu virhe, jotka voivat tulla yllätyksenä niin ostajalle kuin myyjällekin.

Kyse voi olla myös seikasta, joka myyjän mielestä ostajan olisi tullut ottaa huomioon vanhaa taloa ostaessaan ja ymmärtää sen vanhaan talon kuuluvaksi ominaisuudeksi. Tällaiset ikävät yllätykset saattavat johtaa siihen, että ostaja vaatii myyjältä hinnanalennusta tai vahingonkorvausta virheen johdosta tai jopa kaupan purkua.

Hoidamme asiantuntemuksella asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvät riita-asiat.

MYYJÄN TIEDONANTOVELVOLLISUUS

Kiinteistön kauppaa sääntelevän maakaaren mukaan myyjällä on tiedonantovelvollisuus ja ostajalla selonottovelvollisuus. Myyjä on velvollinen antamaan ostajalle riittävät ja oikeat tiedot kiinteistöstä ja sen ominaisuuksista. Lisäksi myyjällä on velvollisuus oikaista ostajan virheellinen käsitys kiinteistön sellaisesta ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun tarkoitukseen. Myyjä vastaa myös kiinteistönvälittäjän tai kuntotarkastajan myyjän lukuun antamista tiedoista.

Myyjän tulee tarkistaa, mitä tietoja myyntiesitteessä on kohteesta annettu ja tarvittaessa oikaistava ostajalle mahdollisesti syntynyt väärä käsitys. Suullisesti annetut olennaiset tiedot on syytä kirjata näkyviin kauppakirjaan tai kuntotarkastuskertomukseen. Myyjän kannalta varminta on luetella ostajalle kaikki tiedossaan olevat kiinteistöä koskevat viat ja erityiset ominaisuudet. Ostaja ei voi vedota sellaisiin vikoihin ja puutteisiin, joista hän on ollut kaupantekohetkellä tietoinen. Pelkästään suullisesti tapahtunut tiedon antaminen on kuitenkin aina vaikeasti todistettavissa. Niinpä kauppakirjassa tai sen liitteissä onkin selvitettävä ostajan tiedossa olevat kiinteistön viat ja puutteet.

OSTAJAN SELONOTTOVELVOLLISUUS

Myyjän tiedonantovelvollisuutta vastaa ostajan selonottovelvollisuus. Ostajan selonottovelvollisuus edellyttää kiinteistön tarkastusta ennen kauppaa. Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön normaalissa tarkastuksessa tai josta hän on tiennyt kauppaa tehtäessä.

Ostajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajan selonottovelvollisuuden on yleensä katsottu laajenevan silloin, jos ostajalle on annettu tieto esim. jostain sellaisesta viasta tai puutteesta, jota myyjä epäilee. Jos talosta myöhemmin paljastuu juuri tällainen vika, on ostajan yleensä katsottava olleen tästä tietoinen, vaikkei vika olisi kaupantekohetkellä ollut nähtävissä.

VASTUUEHDOISTA SOPIMINEN

Lähtökohtaisesti osapuolet voivat sopia vapaasti kiinteistön kaupan ehdoista, myös vastuuta koskevista ehdoista. Siltä osin kuin asianosaiset haluavat poiketa ostajan asemaa turvaavista maakaaren säännöksistä, niistä on sovittava kauppakirjassa yksilöidysti. Siten esimerkiksi yleisen vastuunrajoituksen sisältävä maininta "kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on" ei riitä, vaan vastuunrajoitus on tarkasti yksilöitävä.

NS. SALAINEN VIRHE

Salaiseksi virheeksi kutsutaan sellaista vikaa tai puutetta rakennuksessa, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt, ja jota ei siten sopimuksessa ole voitu ottaa huomioon. Myyjä on vastuussa salaisesta virheestä vain, jos kaupan kohde virheen vuoksi merkittävästi poikkeaa siitä, mitä kohteelta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti odottaa.

Vika tai puute, jota uudessa talossa pidetään virheenä, ei välttämättä ole virhe vanhassa talossa. Silloinkin, kun salainen virhe on merkittävä ja myyjä siitä vastaa, myyjältä ei voida vaatia korjauskustannuksia tai muuta vahingonkorvausta, vaan ainoastaan hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua.